아파트 모델하우스 견본주택 축조신고 고려사항(가설건축물)

 아파트 모델하우스인 견본주택은 건축법상 가설건축물에 해당되며 가설건축물의 종류 및 아파트 모델하우스 견본주택 축조신고 시 고려사항에 대해서 알아보도록 하자.
 

01. 가설건축물이란

 가설건축물을 말 그대로 해석해 보면 임시로 설치한 건축물이라는 의미로서, 텐트나 공사장에서 자주 보았던 컨테이너 박스 등을 예로 들 수가 있다. 가설건축물은 건축물과 구분되어 규정하고 있는데, 건축물을 정의하는 3대 기본요소에 서 살펴보면 건축물은 공작물이어야 하고, 토지에 정착하여야 하며, 지붕이 있어야 한다는 모든 조건을 갖추어야 한다. 그런데 토지에 정착하지 않는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것으로서 건축법상 건축물이 아닌 것이 가설건축물이다. (하지만 토지에 정착되지만 가설건축물인 경우도 있다)
 

02. 가설건축물(신고)

 건축법에서는 가설건축물을 신고대상과 허가대상으로 구분하여 관리하고 있다. 이때 신고대상 가설건축물은 "재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등"으로 시행령에서 15가지와 이에 더하여 조례에서 별도로 규정하도록 하고 있다.
 

03. 가설건축물(허가)

 도시계획시설(예정) 부지에서의 허가대상 가설건축물
 원칙적으로 도시계획시설의 설치 장소로 결정된 부지의 경우는 그 어떤 개발행위도 할 수 없다. 그렇기 때문에 토지의 소유자는 재산권 행사에 제한을 받는다.
 도시계획시설의 설치가 공공복리를 증진시키고 국민 삶의 질을 향상하는 것을 목적하는 토지공개념이라고 할지라도 도시계획시설 결정 고시되고 장기간 미뤄지는 경우가 있을 수 있다. 도시계획시설 결정의 고시일부터 2년이 지날 때까지 그 시설의 설치에 관한 사업이 시행되지 아니한 경우 등에 한하여 개발행위를 허가해 주고 있다. 
 
 이런 상황에서 건축되는 것을 건축법에서는 가설건축물의 범주에 포함시키고 있다. 이때의 가설건축물은 토지에 정착성이 없는 가설건축물이 아니라, 단지 부지가 도시계획시설예정부지일 뿐 건축법상 건축물이다. 또한, 허가대상 가설건축물의 요건을 보면 가설건축물이라는 개념을 구현하기 위해 존치기간을 3년으로 규정하고 있다. 그러나 도시군계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있다.
 

04. 아파트 모델하우스 견본주택 축조신고 고려사항

 일반적으로 주변에서 흔히 볼 수 있는 아파트 견본주택인 모델하우스 같은 경우도 가설건축물로 볼 수가 있다. 이경우 일반적으로 가살건축물 신고로 진행할 수 있지만, 도시계획시설 부지에 설치를 할 경우는 허가로 진행을 해야 한다. 

가. 주택공급에 관한 규칙 제22조(견본주택 건축기준 등)

제22조(견본주택 건축기준 등) ① 법 제60조제2항에 따라 마감자재의 공급가격을 표시하는 경우에는 해당 자재 등에 공급가격 및 가격표시 사유를 기재한 가로 25센티미터 세로 15센티미터 이상의 표지를 설치하여야 한다. <개정 2016. 8. 12.> ② 가설건축물인 견본주택은 인접 대지의 경계선으로부터 3미터 이상 떨어진 곳에 건축하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1.5미터 이상 떨어진 곳에 건축할 수 있다. 1. 견본주택의 외벽(外壁)과 처마가 내화구조 및 불연재료로 설치되는 경우 2. 인접 대지가 도로, 공원, 광장 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지인 경우 ③ 견본주택의 각 세대에 설치하는 발코니를 거실 등으로 확장하여 설치하는 경우에는 일반인이 알 수 있도록 발코니 부분을 표시하여야 한다. ④ 가설건축물인 견본주택은 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 한다. 1. 각 세대에서 외부로 직접 대피할 수 있는 출구를 한 군데 이상 설치하고 직접 지상으로 통하는 직통계단을 설치할 것 2. 각 세대 안에는 「소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률」 제9조제1항에 따라 고시된 화재안전기준에 적합한 능력단위 1 이상의 소화기 두 개 이상을 배치할 것 ⑤ 국토교통부장관은 필요하다고 인정되면 사업주체에게 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 따른 사이버견본주택(인터넷을 활용하여 운영하는 견본주택을 말한다. 이하 같다)을 전시하게 할 수 있다. ⑥ 삭제 <2016. 12. 30.>

• 인접대지 경계선으로부터 3미터 이상 떨어져야 한다.(예외 사항의 경우 1.5미터 이상)
• 견본주택 거실등을 확장할 경우 표시하여야 한다.
• 직통계단을 설치할 것
• 소화기 두 개 이상 배치

나. 견본주택 화재안전관리 기준(2017년 폐지)

견본주택 화재안전관리 기준   제1조(목적) 이 기준은「주택법」제38조, 제38조의3 및「주택공급에 관한 규칙」제8조의2에 따른 견본주택의 피난․방화구조와 소방설비의 설치․관리 등 화재안전관리에 관한 기준을 정함을 목적으로 한다. 제2조(배치기준) ① 가설건축물인 견본주택은 해당 견본주택이 건설되는 대지와 인접한 대지의 경계선으로부터 3미터 이상 이격하여 건축하여야 한다. 다만, 해당 견본주택의 외벽과 처마가 내화구조 및 불연재료로 설치되는 경우에는 1.5미터 이상 이격하여 건축할 수 있다. ② 제1항에도 불구하고 견본주택을 건설하려는 대지의 해당 경계선에 인접한 대지가 도로·공원·광장 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지인 경우에는 견본주택을 인접한 대지의 경계선으로부터 1.5미터 이상 이격하여 건축할 수 있다. 제3조(피난구조) ① 견본주택의 각 세대에는 탈출로(각 세대로부터 탈출구까지 연결하는 통로)로 통하는 출구를 설치하여야 하고, 탈출로에는 외부로 직접 대피할 수 있는 탈출구를 1개소 이상 설치하여야 하며, 탈출구에는 직접 지상으로 통하는 직통계단을 설치하여야 한다. ② 출구, 탈출로, 탈출구 및 직통계단의 유효 너비는 0.9미터 이상으로 하고, 세대의 출구로부터 탈출구까지의 보행거리는 30미터 이하가 되도록 하여야 한다. ③ 출구, 탈출로, 탈출구 및 직통계단 주변에는 물품의 적치 등이 없도록 상시 유지관리하여 비상시 원활한 대피가 가능하도록 하여야 한다. 제4조(피난설비) 각 세대를 포함하는 모든 층에는 출구, 탈출로, 탈출구 및 직통계단 등을 안내하는 유도표지, 피난구유도등 및 통로유도등을 「소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률」 제9조제1항에 따라 고시된 화재안전기준(이하 “화재안전기준”이라 한다)에 적합하게 설치하여야 한다. 제5조(소화설비) ① 견본주택의 각 세대 안에는 화재안전기준에 적합한 능력단위 1 이상의 소화기 2개 이상을 비치하여야 하며, 공용공간(홍보․전시․상담․휴식공간 등을 말한다)에는 해당 용도의 바닥면적 100제곱미터 마다 능력단위 1 이상의 소화기를 비치하여야 한다. ② 견본주택의 연면적이 1,000제곱미터 이상인 경우에는 모든 층에 스프링클러를 화재안전기준에 적합하게 설치하여야 한다. 제6조(경보설비) ① 견본주택의 연면적이 1,000제곱미터 이상인 경우에는 자동화재탐지설비를 화재안전기준에 적합하게 설치하여야 한다. ② 견본주택에는 비상경보설비를 화재안전기준에 적합하게 설치하여야 한다. 제7조(안전점검) 입주자모집승인권자는 견본주택의 개관 전에 피난․방화구조와 소방설비의 설치․관리 등이 이 기준에 적합한 지 여부를 점검하여야 한다.

다. 화재안전관리 절차 문제점

 2017년 국민권익위원회 의결서에서 견본주택화재안전관리 강화가 되었다. 견본주택은 관할 지자체 축조 신고만으로 건축이 가능하고, 일반건축물과 달리 소방서장의 동의가 불필요, 이에 소방관서는 관내 견본주택 현황 파악조차 어려운 실정
 
 상당수 견본주택이 상시 건물처럼 사용됨에도 형식상 가설건축물이라 주기적 의무적 화재안전점검 대상이 아님
*가설건축물 존치기간은 3년이나, 연장이 가능하여 3년을 초과하는 경우 상당, 경기도 가설건축물 198,160개 중 4,709개, 20.5%이 3년 초과, 20년을 초과하는 경우도 51건
-유지 및 관리에 대한  규정이 없고, 시공사 축조 후 분양대행업체 위탁관리로 최초 설치된 소방시설에 대한 관리도 소홀
 위와 같이 축조 단계, 사용 중, 사용 후까지 체계적인 관리가 어려워 특정점검 시 다수의 위반행위 반복적으로 적발

라. 화재안전관리 절차 개선(강화)

화자안전관리절차개선

마. 견본주택에 적용되는 조항

견본주택에적용되는조항

 지금까지 아파트 모델하우스인 견본주택 축조신고 시 고려사항인 건축 기준 및 화재안전기준 관련 개선사항에 대해서 알아보았다. 여러 사람들이 사용하는 공간인 만큼 가설건축물이라고 하더라도 타 가설건축물과 달리 견본주택에는 추가적인 법적인 사항이 필요하다는 걸 알 수 있다.